投資用不動産の売買を行う際には、土地・建物の譲渡対価を決めなければなりません。譲渡対価とは売買金額に占める土地と建物の按分のことです。
一般的には固定資産税評価額の土地・建物の割合をベースにして、売主と買主の話し合いで決めることが多いようです。

この譲渡対価を決めるときに、買主さん（投資家）から「できればもっと建物価格を大きくしたいのですが。」とご相談を受けることがあります。
きっと、少しでも多くの減価償却をとって運用中の節税効果を高めたいというお考えなのでしょう。
単純に売買金額に占める建物価格を大きくすれば減価償却額（経費）が増えるので、その分だけ利益圧縮ができます。その結果、インカムゲイン課税の節税ができることは事実ですが、購入時から売却時までトータルで俯瞰した場合でも果たして節税になるのでしょうか。

減価償却の仕組みについて
そもそも減価償却とは、建物の資産価値が毎年少しずつ下がっていき、あらかじめ決められた償却年数が経過すると最終的には価値（簿価）が1円になるという会計上の制度です。収益物件の会計では毎年度ごとに一定金額の償却額を経費として賃料収入から差し引くことができますので、その分だけ毎年度の税金が安くなる仕組みです。

鉄筋コンクリート造の建物は47年かけて毎年一定額を減価償却します。例えば、新築取得時に4700万円であった建物価格は毎年100万円ずつ減価償却されていきますので、10年後には償却額の累計が1000万円になり、建物の残存簿価は3700万円になっています。
もしもこの時点で購入時と同額の4700万円で売却すると、1000万円の売却益が発生することになります。買った時と同じ値段で売ったにもかかわらずキャピタルゲインが発生し、課税されてしまうのです。
運用期間中の経費として1000万円を計上できる代わりに売却時には1000万円の利益が出てしまいますので、運用中に利益を増やした分は売却時にきっちり回収されてしまうわけです。減価償却制度は単なる課税の繰り延べに過ぎないと言い換えることもできるでしょう。

一般的には建物価格を大きくすることで減価償却が増えて毎年の税金が安くなると考えられています。ところが実際に投資用不動産の購入から売却までのトータルでみた場合、運用期間中の減価償却が多かろうが少なかろうが、トータルリターン（総利益）は変わらないということをよく理解しておくことが大切です。

税率の違いが投資の勝敗を分ける
トータルリターンが変わらないことはお解りいただけたかと思いますが、もしもインカムゲインに対する税率よりもキャピタルゲインに対する税率が大きければ、せっかく減価償却の制度を利用して運用中に節税ができたとしても売却時の税金ですべて吹き飛んでしまいます。減価償却制度のメリットを最大限に活用し効率的な不動産投資を行うには、インカムゲイン税率よりもキャピタルゲイン税率が低いことが絶対的な条件となります。

インカムゲイン税率とキャピタルゲイン税率は、投資主体が個人であるか法人であるかによって税率は変わります。個人の場合では保有期間の長短、法人の場合では売却益の多寡によっても税率は大きく変わってきます。実際の計算は複雑なので、詳しくは税理士さんにご相談してみてください。当社でも不動産投資の税金に詳しい税理士法人をご紹介させていただきますので、どうぞお気軽にお問合せください。