自宅や収益物件など不動産の購入を検討するときに、皆さんご自身なりの相場感をもって「この物件は安いんじゃないかな」とか「これはちょっと高すぎるぞ」といった判断をされると思います。もちろん直感的な部分も大事ですが、不動産の経済的価値がどのようにして見積もられるのかという評価の方法を理解しておくことはとても重要です。特に不動産投資の世界においては資金調達の多くを金融機関からの融資に依存していますので、金融機関が不動産融資を行う際にどのような考え方に基づいて担保評価をしているのかについて知っておいて損はありません。

3種類の評価方法
不動産価格の評価には３種類の方法があります。それぞれ、周辺相場に着目した方法、コストに着目した方法、収益に着目した方法です。ひと口に不動産と言っても住宅地にある中古マンションもあれば商業地の店舗ビルもあり、実に多様性に富んでいます。その物件を評価する上で最も適切な手法を選ぶことが基本になりますが、ひとつの評価手法だけを採用して判断することなく、なるべく他の手法と併用して相互に補い合わせることで行き過ぎた判断を避けることも大切です。

　・市場性（市場では相場いくらで取引されているのか）
　・費用性（今の相場で土地を買って建物を建てたらいくらかかるのか）
　・収益性（第三者に貸したらいくら儲かるのか）

① 取引事例比較法・・・・・市場性からのアプローチ
まず最初に対象物件と同一あるいは近隣マーケットで多数の取引事例を集め、その中から対象物件になるべく条件の近い成約事例を選びます。その成約事例と対象物件を比較しながら価格を試算する方法です。例えば中古マンションであれば、同じ棟内や近隣での類似物件の成約事例を基に、日照、眺望、方位、築年数などの条件を対象物件と比較して価格を求めます。この方法で求められた価格のことを比準価格といいます。不動産業者でない人が多くの取引事例を集めることは容易ではありませんが、最近では国土交通省の不動産取引価格情報検索サービスや、ビッグデータ解析を使った民間の簡易価格査定サイトなどもありますので参考になると思います。
また、取引事例比較法は中古の一戸建てや区分所有マンションのように地域ごとの取引相場が形成されている物件には有効ですが、収益物件のように多様性のある不動産には対応していないという点にご注意ください。

② 原価法・・・・・費用性からのアプローチ
現在の土地価格と建物価格の合計額を求める評価方法です。積算評価法とも呼ばれています。土地価格は実際の取引事例から引用することもありますが、金融機関では一般的に公的価格（公示地価または路線価額）を基に計算します。公示価格は市場動向を反映した中立的な価格で、ほぼ実勢価格であるという見方ができます。路線価額は実際の市場動向よりも控えめに見た価格で、概ね公示価格の８０％程度です。実際には路線価額を採用する金融機関が多いようです。
建物価格については再建築した時の建築価格を基準にし、築年数の経過に応じて経済的価値を減価した価格になります。
建物価格 ＝ 延床面積 × 建築単価 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数 － 築年数）
耐用年数については税法上の耐用年数を採用する場合が多く、鉄筋コンクリート造の場合47年、重量鉄骨造34年、木造22年です。建築単価については国土交通省発表の「建築統計年報」に記載されている年代別の標準建築価額などを参考にしながら、規模・グレード・地域性などの要因を加味した数値を採用します。金融機関ごとに多少の差異はありますが、おおよそ鉄筋コンクリート造の場合で1㎡あたり20万円台半ば、重量鉄骨造20万円台前半、木造10万円台後半といったところです。

③ 収益還元法・・・・・収益性からのアプローチ
すでに不動産投資を研究されている方には説明は要らないかと思います。対象物件を第三者に賃貸した時に得られる純収入を還元利回り（期待利回り）で割り戻すことで収益価格を求めます。
収益価格 = 不動産純収入（NOI） ÷ 還元利回り（期待利回り）
例えば、都心部で築10年の一棟マンションの純収入が1000万円で還元利回り（期待利回り）を４％とすると、1000万円÷４％で2億5000万円となります。計算自体はとてもシンプルですが、物件の種類、立地、規模、構造、築年数などによって還元利回りが大きく変わるという点にご注意ください。当然ですが、人気のある物件ほど還元利回りは低くなります。
また、純収入については満室想定時の純収入を採用するのではなく、一定の空室率や修繕費支出などの負荷をかけて計算するなど金融機関によって独自の計算方法が存在します。

評価方法による価格差
これら３種類の不動産の評価方法はそれぞれ正しいと言えますが、実際の評価に大きく差が出ることは決して珍しいことではありません。例えば郊外の広い敷地に建っている低層マンションでは土地の評価が出やすいため原価法による積算価格が意外と高く算出されます。ところが、土地の規模の割に専有面積が小さいので家賃収入が低く、郊外のため期待利回りも高いので収益還元価格が積算価格よりもずっと低く算出される傾向があります。逆の現象としては、都心部の狭く不整形な敷地に建っている収益物件では土地評価が思ったように出ず積算価格が低く算出されますが、家賃収入が高く期待利回りが低いため積算価格よりも収益還元価格が高くなる傾向があります。
収益物件（投資用不動産）の担保評価の現場においては、金融機関の考え方にかなりバラつきがあります。積算価格を重視する銀行もありますし、収益還元価格に偏った評価をする銀行もあります。投資用不動産を購入するときは複数の金融機関に融資の打診をされると思いますが、どこかの銀行だけ他行よりもとび抜けて評価額が高いときはご注意ください。もしも客観性を欠いた評価額になっていた場合には、売却時に不動産価値が大きく毀損することがあります。