実測売買とは、実測面積に基づいた売買契約を行う方法です。
公簿売買に比べて時間とお金がかかりますが、メリットも大きいのが特徴です。売買対象面積と実際に利用できる面積が同じなので取引の透明性が高く、売主・買主間でのトラブルを防ぐことができますし、隣接地との境界が明確になりますので境界トラブルの心配もありません。取引の安全性でいうとまさに百点満点ですね。

実測売買を行う際には、土地家屋調査士が隣接地との境界確定作業を行い、確定された境界を基に確定測量図を作成します。基本的にはこの確定測量図をベースに売買取引を行いますが、何らかの事情で境界確定作業が行われないケースも多いのが実情です。この場合に作成される測量図は現況測量図と呼ばれるもので、確定測量図と比べて何が違うのか、それぞれの特徴と留意点について解説させていただきます。


確定測量図とは何か
測量対象地の測量図を作成するためには、隣接地の所有者全員との立会いによる境界確認を行うことが基本になります。隣接地権者は個人や法人などの民間の場合と、道路や河川などを管轄する国や地方自治体などの場合があり、それぞれ民民立会い・官民立会いと呼ばれています。

この民民・官民すべての隣接地権者との境界確認を完了した上で作成された測量図のことを確定測量図といいます。この確定測量図には、すべての隣接地権者から境界確認を承認したことを証する記名押印がなされた書類が添付されています。また、境界標が無い場合や傷みが激しい場合には、確定測量図を基に新たに境界標を埋設したり復元したりします。
確定測量図は法務省資格者の土地家屋調査士が作成するもので、登記簿に誤って記載された土地面積を正しい面積に修正する地積更正登記や、1筆の土地を複数の筆に分割する分筆登記を申請する際のエビデンスとして法務局に提出されます。

現況測量図とは何か
隣接地権者の全員から境界確認承諾が取れることは理想的なケースですが、必ずしもそうなるとは限りません。実際の不動産取引の現場では、隣接地権者が承諾に応じてくれない場合もたくさんあります。
例えば、境界立会いには協力するし境界については異論がないが、承諾印は押印したくないというケース。あるいは境界立会いにすら協力してくれない人もいます。また、取引を急がなければならない事情がある場合には、申請に時間がかかる官民立会いを省略するケースもあります。

このように何らかの理由で隣接地権者から境界承諾がとれず確定測量図が作成できないときは、それに代わる現況測量図を作成して不動産売買を行います。境界立会いに協力してくれる地権者との境界については境界確認に関する承諾書を取り交わしますが、境界確認がとれない部分については、土地家屋調査士が現況の利用状況や埋設されている境界標などを参考にした図面を作成します。これが現況測量図といわれるもので、隣接家屋の壁面線やブロック塀の位置、境界標がある場合はその位置や種類などが記載されています。
ちなみに、建物を建築する際に役所に提出する建築確認申請においては境界確定までは求められませんので現況測量図でOKです。


現況測量図の留意点
現況測量図に基づいて売買契約を行う際は以下の留意点が必要です。

　・隣接との境界確認がない仮の境界に基づいた図面なので、境界トラブルの可能性がある
　・地積更正登記・分筆登記の申請には基本的に使用できない
　・相続税を土地で物納する場合、隣接地権者との境界確定作業が必須となる