土地の売買契約を行う際には、売買の対象となる面積を売主・買主の間で決めておかなければなりません。
売買対象面積には、公簿面積と実測面積の２種類がありますが、売主・買主それぞれの立場でのメリット・デメリットがありますので、きちんと整理して理解しておくことが肝心です。

公簿売買とは何か
公簿売買とは、登記簿に記載された面積に基づいて売買契約を行う方法です。
メリットとしては、売買に際してあらためて測量を行いませんので取引の時間が短縮でき、コストもかかりません。

デメリットとしては、売買が完了したあとになって買主が測量してみたところ登記簿の面積より実測面積が小さかった場合、クレームやトラブルに発展することがあります。一般的な公簿売買の契約書には、売買対象面積と実測面積との間に差異が生じても売買代金の精算は行わない旨の条文が入っていますが、あまりにも差異が大きすぎると、想定していた規模の建物が建築できないなど買主の目的が達成できないケースもあります。
逆に、引渡し後に実測したところ実測面積の方が公簿面積より増えてしまうケースもあります。その場合、売主はあとになって知れば損をした気分になるでしょう。

また、隣接地権者との境界立会いを行いませんので、あとになって境界に関するトラブルが噴出してしまうリスクがあります。隣地との間に境界標が設置されていない場合や、塀や植栽などで明確に区切られていない場合は特に要注意です。

実測売買とは何か
実測売買とは、土地の実測面積に基づいて売買契約を行う方法です。売買契約のとき、あるいは引渡しのときまでに土地家屋調査士による実測を行い、実測面積を確定させたうえで取引を行います。売買契約の時点ですでに実測が完了している場合には、実測面積をベースに取引をします。売買契約の時点で実測が行われていない場合は、いったん公簿面積で売買契約を締結したのちに実測を行い、公簿面積と実測面積に差異が生じた場合は、あらかじめ取り決めておいた方法で差額を精算します。

メリットとしては、実測を行うことで隣接地権者との境界が明確になるので、あとになって境界に関する紛争がおきにくいことが大きいでしょう。また、売買対象面積と実際に利用できる面積が同じなので、取引自体に透明性が高く、面積の増減に関する売主・買主間のトラブルを防ぐことができます。

デメリットとしては時間とコストがかかる点です。隣接地権者が遠隔地に住んでいたり、引っ越しや相続によって連絡先がわからなくなっていたりという理由で、立会いによる境界確認がなかなか進まないケースがあります。また、相手方が公共団体や大企業の場合には申請から境界確認書がもらえるまで早くても数か月かかるのが一般的です。

これは実際に当社の取引で経験したケースですが、隣接地がJR東日本の線路敷きであったため、JRに対して境界立会いをお願いしたところ、「境界立会いおよび書類押印の作業に最速で5～6ヶ月程度かかるとお考え下さい。」と回答され、驚愕した経験があります。
現実問題として約半年という時間のロスを考えると、買主の融資利用条件（融資金額や金利）も変わってきますし、場合によっては不動産の相場すら変わってしまいます。何かの事情で売却を急がなければならない売主にとっては苦痛でしょうし、税務上の理由等で早く引渡しを受けなければならない事情のある買主にとってもデメリットは大きいと言えます。

また、隣接地権者との境界立会い業務や実測図面の作成については土地家屋調査士への業務委託コストが発生します。敷地形状や大きさ、境界確認ポイントの数量などで費用は変わってきますので、事前に見積りをとっておく必要があります。