「あのさ～不動産ほど手堅い商売は無いよな～」
もう20年来のお付き合いになる投資家様の口癖です。

そのお客様の本業は不動産ではありません。飲食店を国内外に多店舗展開されていてずいぶんと繁盛されています。
もう70代になられますが、二十歳の頃からずっとご自分で商売をなさっていて、家電製品の訪問販売に始まり、リフォーム業、クラブ経営、自動車販売、水ビジネス、太陽光発電など、この50年間で数えきれないくらいのビジネスに挑戦してこられました。

最初はうまくいったかに見えても2年目から業績が急降下したり、もう最初からうまくいかなかったり、あれこれ色んな業態に投資したお金はことごとく溶けてしまい、結局長く続いているのは現在の業態の飲食店だけなんだそうです。今や飲食業が構造不況業種で儲からない業種の代名詞のように言われているなか、本当にすごいことです。
そんなすごい人が「不動産ほど手堅い商売は無い」とおっしゃるわけですから、これは簡単にスルーする訳にはいきません。

その人の投資スタイルはいたってシンプルです。

　・立地が良くて人気が落ちない立地を選ぶ

　・建物は多少ボロくても直せるならばよし

　・銀行ローンはなるべく長期で借りる

　・レバレッジをかけ過ぎない

本当にこれだけなんです。でもこの要素こそが不動産投資の本質だと思いませんか？
立地が良ければ建物が古くても高稼働が期待できますし、もし多少の空室が出たとしても長期の融資でLTVを控えめにしておけば必ずローン返済後のキャッシュフローが残ります。

　・都市銀行にこだわらず地銀や信金をうまく利用して長期のローンを引く。

　・最低5年は保有して返済がある程度進んだころに売却する。

　・取得原価とトントンで売れても元本返済が進んだ分だけ手元キャッシュは増える。

　・増えたキャッシュを基に更に有利な物件に投資する。

この人にとって不動産とは、魔法の貯金箱みたいなものなんですね。
実際に投資可否を判断する上では、さまざまな計算式を用いて収支計画をシミュレーションをしますが、結果的にうまくいく不動産投資の極意とは決して複雑なものではないのです。むしろ不動産投資の本質は、シンプルなルールの中にこそ存在するのだと思います。