賃貸マンションやビルなどの収益物件の物件概要の中で、満室想定利回りという表現がしばしば使われています。ところが実際の運用の現場では、投資期間中ずっと満室稼働が続くことは考えられません。

空室リスクとは
築浅のころはしばらく満室状態が続いていたのに10年経ったころから空室が目立ち始めたなんていう話はよく耳にします。
予期せぬ稼働率の低下によって金融機関への返済がおぼつかなくなるような事態は避けなければなりません。

そのため実際の投資計画においては、あらかじめ空室リスク（空室率）を想定して年間の収入を試算しておく必要があります。
空室率を算出するためには、駅からの距離、築年数、間取り等の個別要因に加え、競合物件の事例といったマーケット状況を詳しく調べなければなりません。

賃料と空室率の関係
空室率と賃料設定金額は比例する傾向にあります。
例えば同じ築年数で、どちらも総戸数が10室のワンルームマンション２棟がが並んで建っていたとします。
ひとつは一部屋あたり平均6万7000円で満室稼働、もうひとつの物件は平均7万円で90％稼働（空室率10％）といった現象は、実際のマーケットではよく目にします。6万7000円の物件は月額67万円の収入が入り、7万円の物件は月額63万円の収入となります。
安く貸した方が高く貸した方より月々4万円ほど収入が多く、年額にするとなんと48万円もの差額になってしまいます。

「損して得とれ」とはまさにこのことです。
相場より少しでも高く貸したいのはやまやまですが、あまりこだわり過ぎてもトータルの利益を減らしてしまいます。