現在価値 
2006/6/5 - か-こ
5年間で毎年10万円ずつ戻ってくる投資があるとします。この投資は50万円の価値があるでしょうか?答えは「ノー」です。期待利回りが0%の人以外にとっては50万円の価値はありません。

割引率の考え方にしたがって考えてみましょう。

年利1%で運用できる人にとって、1年後から5年後の10万円を今の価値に置き換えると・・・

1年後・・・10万円÷(1+0.01) =9万9,009円
2年後・・・10万円÷(1+0.01)2  =9万8,029円
3年後・・・10万円÷(1+0.01)3  =9万7,059円
4年後・・・10万円÷(1+0.01)4  =9万6,098円
5年後・・・10万円÷(1+0.01)5  =9万5,146円
              合計 48万5,341円
となります。

したがって年利1%で運用できる人にとって、5年間で毎年10万円ずつ戻ってくる投資の現在価値は48万5,341円ということになります。


割引率 
2006/6/5 - わ-ん
現在持っているお金の額と、将来手に入る予定のお金の金額が同じであった場合、現在持っているお金のほうが価値は高いといえます。

未来に手に入るお金は、いますぐ使えない分価値が低いということですね。
そこで、将来手に入る予定の金額を現在の価値に置き換えるために用いられる割合を割引率といいます。

たとえば、100万円を1%で1年間運用できる人にとって、1年後の100万円は現在の99万0,099円と等しいことになり、つぎの計算方法で求められます。

100万円÷(1+0.01)=99万0,099円

逆の計算をすると
99万0,099円×(1+0.01)=100万円
となります。

これは99万0,099円を年利1%で1年間運用すると1年後には100万円になることを表しています。
割引率とは見方を変えれば期待収益率ということができるでしょう。


登録免許税 
2006/6/5 - た-と
不動産を購入したり新築したときに行う登記の際に納める税金です。

また住宅ローンを借りたときなどに、抵当権を設定する場合にもかかります。
固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。土地や建物の売買のときの税率は、本来2%のところ平成18年3月31日までは1%となっています。

来年度から建物の売買については本来の2%の税率になりますが、土地の売買と信託に関する税率については平成20年3月31日まで1%に据え置かれる見込みとなりました。


不動産取得税 
2006/6/5 - は-ほ
建物を新築したり、不動産を買ったりしたときに一度だけかかる税金です。

交換や贈与には課税されますが、相続の場合は課税されません。
固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。税率は本来4%のところ、現在は3%となっています。

来年度の税制改正で、土地にかかる税率は平成20年度までは3%に据え置かれ、家屋にかかる税率は段階的に4%にする見込みとなりました。


都市計画税・固定資産税 
2006/6/5 - た-と
1月1日の時点で土地や建物を所有しているとかかる税金です。

毎年支払う税金ですから、不動産の税金の中ではいちばん馴染みがあるのではないでしょうか。
おもに市町村で決定する固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。
評価額は3年ごとに見直しがあり、平成18年度がこれにあたります。

税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%です。一戸について200㎡までの住宅用地の評価額を、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3に減額する特例などがあります。


固定資産税・都市計画税 
2006/6/5 - か-こ
1月1日の時点で土地や建物を所有しているとかかる税金です。

毎年支払う税金ですから、不動産の税金の中ではいちばん馴染みがあるのではないでしょうか。おもに市町村で決定する固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。

評価額は3年ごとに見直しがあり、平成18年度がこれにあたります。税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%です。

一戸について200㎡までの住宅用地の評価額を、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3に減額する特例などがあります。


バリューアップ戦略 
2006/6/5 - は-ほ
物件の陳腐化を回避して高い稼働率を維持するためには欠かせない戦略です。

人気の間取りや設備・仕様を取り入れることが有効です。具体的には、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、ガスコンロ対応、セキュリティー対策、浴室テレビの設置などがあります。

また、修繕計画を織り込んだプロパティーマネジメントの実施も、長期的に物件の価値(魅力)を維持するという意味においてバリューアップ戦略の一環といえます。


少額訴訟手続 
2006/6/5 - さ-そ
近ごろ敷金をめぐるトラブルが多く、お悩みの大家さんも多いと思います。

60万円以下の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための制度で、簡易裁判所で取り扱っています。
原則として1回の期日で双方の主張を聞き、証拠を調べたのち、直ちに判決を言い渡します。

費用も安く、本人自身が申し立てることも容易なことから、敷金返還請求などに利用する人が増えています。


原状回復費 
2006/6/5 - か-こ
東京都発行の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインによりますと、一般的に賃貸住宅の場合

「借主の原状回復義務は、通常の使用に伴う損耗や経年変化による損耗を除く、借主の故意・過失など借主の責任によって生じた損耗に限定される」

とあります。

すなわち、原状回復とは通常使用での契約終了時の状態に戻せばよいということで、契約締結時と全く同じ状態に回復するということではありません。

具体的な例を挙げると、壁クロスにあけた穴のうち下地ボードの張替えが不要な画鋲やピンなどの穴は貸主負担となり、下地ボードの張替えが必要なネジやクギの穴は借主負担となります。


減価償却費 
2006/6/5 - か-こ
事業用に購入した建物や設備は、買ったその年に支払った金額の全てが経費になるわけではありません。
その建物や設備が時間の経過にともなって減少した価値に応じて経費に算入できる金額が決まります。

これに対し土地は時間の経過によって価値が減少しませんので減価償却もしないことになります。
一般的に減価償却費は、不動産の購入時を除いて実際の支出は無いにもかかわらず経費とすることができますので、不動産投資における大きなメリットであるといえます。


賃料滞納リスク 
2006/6/5 - た-と
空室リスクと並んで不動産投資における大きなリスクに挙げられるものが、賃料の滞納です。空室と同様に収入に支障をきたすほか、法的手段によるものなど、解決に多大な時間とコストを要する場合もあります。最初は数日程度の僅かな入金の遅れであっても、放置していると入居者が慣れてしまって、やがて数ヶ月にも及ぶ滞納につながることもあります。入金が遅れがちな入居者へは早めの督促を行い、入居者の支出の中で家賃の優先順位を下げさせないことが重要です。


コンプライアンス 
2006/6/5 - か-こ
規則や法律などにしたがい、それを守るという意味です。

近ごろの企業の倫理観に欠ける行動は社会問題に発展しています。
このような風潮を受けて大幅な違反建築の建物には融資を行わない金融機関が増えてきています。
違法建築や既存不適格の建物の評価はゼロとなり、十分な融資が受けられないケースも想定されます。


インカムゲインとキャピタルゲイン 
2006/6/5 - あ-お
不動産を売却したときに受け取る売却金額から、購入金額を差し引いた差益分をキャピタルゲインといいます。

これまでの日本では、キャピタルゲインが不動産投資を行ううえで一番の目的となっていました。ところが、最近の日本では欧米の投資理論に基づいてインカムゲインを重視するようになって来ています。
インカムゲインとは賃貸アパート・マンション・ビルなどによる賃料収入のことです。


キャピタルゲインとインカムゲイン 
2006/6/5 - か-こ
不動産を売却したときに受け取る売却金額から、購入金額を差し引いた差益分をキャピタルゲインといいます。

これまでの日本では、キャピタルゲインが不動産投資を行ううえで一番の目的となっていました。ところが、最近の日本では欧米の投資理論に基づいてインカムゲインを重視するようになって来ています。
インカムゲインとは賃貸アパート・マンション・ビルなどによる賃料収入のことです。


プロパティマネジメント 
2006/6/5 - は-ほ
せっかく購入した不動産も適切な管理・運営をしていかないと空室率が高くなったり、賃料が下がってしまうものです。

テナント斡旋などの賃貸管理や清掃修繕などの建物管理を総称して最近ではプロパティマネジメント業務(PM)と呼んでいます。
賃料収入を安定して確保していくためにサポートしてくれます。


CAPレート(期待利回り) 
2006/6/5 - A-Z
ある物件に対して、投資家が期待する利回りです。

築年数、駅からの距離、周辺環境という物理的側面や、金融調達コストやほかの金融商品との比較などの経済的側面により算出される利回りのことを言います。

収益還元法により物件の価値を算出する際に用いられます。

参考キーワード > 収益還元法


瑕疵担保責任 
2006/6/5 - か-こ
瑕疵とは隠れた欠陥を意味します。法律で定められた、売買に関する規定のひとつです。

不動産の場合、買った建物などに、買い主が予想もできないような隠れた欠陥(瑕疵)が見つかった場合、買い主は売り主に対して損害賠償を請求できることができます


実測売買 
2006/6/5 - さ-そ
土地や建物を売買する際に、土地家屋調査士によって作成された実測図面に基づいて価格を決めて取引を行うことです。

実測を行わずに登記簿謄本に記載された面積で価格を決める、公簿売買というものもあります。


空室リスク 
2006/6/5 - か-こ
賃貸物件の場合、いつも借り手がついて満室の状態は考えにくいものです。そのため、あらかじめ空室分を想定して年間の収入を試算します。その、想定された空室率を空室リスクと呼びます。

空室リスクを算出するためには、都心部or郊外、駅前orバス便、築浅or築古といった立地や建物のコンディションなどの個別要因や、近隣の事例などのマーケット状況を調べ上げる必要があります。


想定利回り 
2006/6/5 - さ-そ
投資した金額に対して儲けがどのぐらい出るかをおしはかる指標のひとつです。一般には賃貸物件が満室で稼動している状態を想定してこの数字を作っているようですが、実際の投資の場面においては、投資期間中いつも満室で稼動しているとは考えられません。

当社では、できるだけ現実的な数値で投資判断をしていただくために、満室想定時の利回りではなく、空室リスクやデューデリジェンスの結果を反映した利回りを使っております。この数字を出すためには、膨大なマーケット分析の経験による判断が必要不可欠となってきます。

参考キーワード > デューデリジェンス



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